房企巨头加码海外投资 哪些金融机构能借势起飞?

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时间:2017-08-12 11:06    来源:未知     浏览次数:97

  房企海外投资带来的机遇,并不仅仅涉及房地产的下游产业。和地产开发有关的金融业务,也在开发商的海外拓展需求下获得了良机。碧桂园马来西亚公司的负责人坦言,房地产企业国内发展靠销售,海外发展就是靠金融。但截至目前,最早涉足海外业务的传统国有银行的发展步伐并不大。反倒是一些小型的信托、基金管理公司却因为这些拓展获得了机遇。造成这一现象的原因是什么?对金融企业来说,房地产企业海外拓展能否为金融行业变革创造新的空间和机会?

  2015年11月中旬,交通银行广东分行高调举办了一场海外房地产投资分析会,国际合作方即是大名鼎鼎的澳洲联邦银行集团,探讨的是美国、澳洲和新西兰的房地产市场。

  目前,万科、绿地、万达、碧桂园等国内龙头房企加速向欧美、澳洲等海外市场布局,诸多金融机构也看到了这一巨大商机。不单单是传统银行类金融机构,诸如中融、鹏华等非银类金融机构发展势头也异常凶猛。

  一位金融业资深人士表示,布局海外楼市,主力还是大银行,只能说这两年,信托、基金、第三方理财之类的机构开始“出海”配置资产,表现显著而已。

  布局海外楼市 谁是主力?

  2015年10月下旬,一家名为“首控基金”的资本机构在成都发布了一场金融产品说明会,其联合光大银行推出的“投资行全球”和“移港走世界”两款金融产品的核心看点是针对海外房地产投资。

  在金融产品的设计上,首控基金给投资人的卖点,除了可获得预期收益外,还可获得免费欧洲房产、澳洲地产首付,中国香港保险、美国移民项目担保等多重增值服务。

  在海外美元基金运作上,一款名为“美亚阳光基金USA-A(有限合伙)”的产品引起记者注意。该产品主要针对国内投资者,将募资投向美国加州、德州等地的全新房产或再开发项目,运作该基金的美亚集团,与远洋地产、宝安集团、铜锣湾集团等均为合作伙伴。

  2015年10月,万达商业赴港IPO的基石投资者中,即有中融信托的影子,其通过海外平台中融国际资本设立5000万美元的中融港融通集合资金信托计划,借助QDII通道以基石投资人身份参与。

  2016年初,新湖中宝公告称,其委托国投瑞银与鹏华基金进行海外资产投资,委托财产不超过8.5亿美元。实际上,这两个公募基金在地产公募产品及不动产投资上均有所尝试,尤其是鹏华基金在海外地产更领先一步,创新势头不减。

  一个较为典型的现象是:与当前信托、基金、第三方理财等机构“出海”活跃相比,像中国银行等大型银行系金融机构给外界的一个印象是其“出海”扩张步伐要缓慢一些。

  一位金融业资深人士解释说,这两年,信托、基金之类的资本机构“出海”配置资产变得较为明显,但主力还是大银行或金控集团。

  2015年11月份于重庆举办的光大控股投资年会上,该集团执行董事兼CEO陈爽曾公开表示,公司仍将以跨境资产管理为核心业务,同时着眼全球,满足客户不同的跨境投资需求。2014年,光大控股旗下光大安石曾重仓入股在新加坡上市的英利国际置业,意在将后者优质商业包装成REITs并实现海外上市。

  北京大学金融学博士、房地产基金研究中心副主任杜猛向《每日经济新闻》记者解释说,中国金融力量在提升,中国购买力在增强,中国企业走出去,人民币国际化,全球化并购业务迅猛,加上全球范围内房子都不好卖,加剧了全球化资产配置需求,房地产作为国际金融范畴,是最核心的金融产品,也是其深入发展的基石。

  房企海外发展 要靠金融?

  如果说金融机构“出海”更多是基于金融创新与空间扩张的话,那么房企“出海”不是拿地就是直接收购,一出手就是数量惊人的几十亿美元甚至更高,他们又将如何运作地产项目?

  碧桂园马来西亚公司负责人坦言,房企在国内发展靠的是销售,在海外发展就要靠金融。

  即便是在国内,当前房地产与金融的关系也越来越密切,金融地产化与地产金融化双向加速渗透。目前,绿地、万达、万科、碧桂园、富力等房企在海外扩张中又如何借金融推动地产开发?

  以绿地澳洲市场而言,2015年绿地成功收购悉尼核心区域总投资逾18亿元的两幅地块之后,绿地在澳洲开发项目已达6个。

  从澳洲市场来看,绿地的海外思路是区域深耕,将重点聚焦经济活跃、市场成熟、人口集聚、投融资便利的地区加快布点,在先期进入的海外地区则努力实现多城市、多项目的规模化、系统化布局。

  记者注意到,在金融支持上,与绿地合作的是德意志银行。双方通过签订合作谅解备忘录,将于全球范围内在融资、资产管理、投资银行等业务领域展开全面深入合作。

  实际上,德意志银行被称之为“全能银行”,不同于国内五大行的业务模式,其涵盖了传统银行业务、投行业务和财富管理业务等,国内的“光大控股”更像它。

  第一太平戴维斯估值及专业顾问服务部高级董事黄国钧向《每日经济新闻》记者表示,国内金融机构在海外的监管更严格,金融产品也很难做到成本很低,比如首先要建立当地信用,有更多的加分项,才能让产品资金成本更低,相比国内的海外金融机构或银团的资金成本较低,业务也更齐全,那些房企巨头更愿意与他们合作。

  “那些房企巨头在海外项目一般相对优质,实际上并不需要太多的金融机构参与,因为他们并不过于担心产品销售问题,如果参与机构多了,势必会拉高成本,分食一部分利润。”黄国钧说。

  前述金融业资深人士也补充说,一般的信托、基金等即使“出海”,但业务较为单一,虽然也有发展机会,但机会更多的还是在国内与那些房企有经常合作的大银行,毕竟大的金融机构在当地都是持牌分支甚至是法人机构。